Mediación Mercantil – Iniciando el proceso

Continuamos con el caso que expusimos en el artículo anterior.

La situación de las empresas A y B es que se encuentran enfrentadas por una incidencia en la tramitación de los pedidos y en el incremento de costes de transporte que tiene que asumir la empresa B. Actualmente las relaciones entre ambas empresas son inexistentes. La perdida de “poder” y de la razón si inician la conversación hace que los gerentes sigan en su postura y no se hablen.

El gerente de la empresa A consulta a su asesor jurídico. Inicialmente él es el más afectado ya que la falta de materiales de su proveedor hace que su producción se encuentre parada y necesita encontrar inmediatamente uno nuevo para reanudar su producción. Además quiere que Miguel Ángel le inicie el proceso judicial, y ¡cuanto antes!

Es Miguel Ángel, su asesor jurídico, quien le cuenta que existe de manera previa al pleito, la posibilidad de encontrar una solución pactada con la empresa B, a través de un proceso llamado mediación.

La gran preocupación de la empresa A, es que se vuelva a poder en marcha esa línea de producción, con este proveedor u otro, pero cada día es una pérdida de dinero.

Miguel Ángel le explica a su cliente las ventajas de iniciar una mediación frente a un pleito:

1) ahorro de tiempo. Es mucho más rápido un acuerdo entre las empresas que esperar una sentencia en un juzgado. La mediación es un proceso rápido, pueden ser unas pocas sesiones….¡tal vez solo una! Dependerá de diversos factores, pero desde luego los plazos judiciales alargan mucho el fin del asunto. Además de la posibilidad de apelación, que prolonga puede ser incluso durante años, la resolución.

2) permite soluciones satisfactorias para ambas empresas, es un método de ganar-ganar. En un pleito el modelo es ganar-perder.

3) es un modelo autocompositivo, es decir, no va a ser un representante tuyo quien defienda tus intereses, sino tú mismo vas a poder hacerlo, con lo que tienes garantizado que se te va a escuchar. Esto en un pleito no ocurre. Es tu abogado quien habla por ti, y por más que te conozca, nunca va a poder meterse en tus zapatos.

4) decides tú, pero con el asesoramiento de tu abogado. Es un proceso que permite la intervención del abogado pero ejerciendo un rol diferente al del pleito. Tu abogado te aconseja y siempre puedes recurrir a él antes de firmar ningún acuerdo.

5) se lleva a cabo en la intimidad….no se hace público y garantiza que se mantenga intacta la reputación de las empresas, ¡de las dos! Es un proceso confidencial en el que se firma un acta de confidencialidad que compromete a las partes y al mediador.

6) Los acuerdos alcanzados tienen fuerza ejecutiva. Si se elevan a escritura pública son como una sentencia judicial. Aunque todos sabemos que los acuerdos que alcanzamos de manera voluntaria, no nos resultan difíciles de cumplir.

7) el coste económico es mucho menor. La intervención de menos profesionales en menos tiempo necesariamente abarata los costes. Además de los efectos secundarios sobre los costes en este caso en la parada de la producción, costes de despidos por no producir u otros que se dan en ambas empresas por estar en litigio.

8) Permite la recuperación de la relación comercial, así como la relación personal. Es un método de encuentro entre personas que alivia mucho la tensión que tenéis ahora mismo entre vosotros, tanto comercial como personal.

Todo le suena bien al gerente de la empresa A, pero…. ¿cómo se inicia el proceso?

Miguel Ángel va a hablar con el gerente de la empresa B y le va a contar lo mismo que le ha contado a su cliente, el gerente de la empresa A. Si esta conforme, hablara con el asesor de la empresa B y buscaran un centro de expertos en mediación que inicien el asunto.

Miguel Ángel es consciente de la urgencia y hoy mismo se pondrá manos a la obra.

La semana que viene os contaremos qué pasó.

¡Seguimos en contacto!

Anuncios

Mediación Mercantil: Ejemplo (1)

Cuando nos referimos a la mediación mercantil, estamos hablando de la resolución de múltiples conflictos que se dan en las empresas. Desde conflictos relacionales entre personas o equipos de trabajo, conflictos de información o comunicación interna, conflictos de valores, conflictos estructurales o conflictos entre empresas.

2778487dd658bc5b56e0dd43dcf8e5e5La mayoría de acciones de mediación mercantil tienen lugar entre empresas. Hablemos de ella.

Pongamos un caso práctico para entenderlo mejor.

Tenemos la empresa A, fabricante de puertas de madera y la empresa B, fabricante de tableros y molduras para carpinterías. La empresa B es principal proveedora de la empresa A, a la que hace más de 15 años que provee de tableros que necesita  la empresa A para su proceso de fabricación.

Al inicio de su relación comercial, la empresa A homologó como proveedor de confianza a la empresa B y viene sirviéndole con asiduidad sus tableros. La empresa A y la empresa B son españolas, pero por criterios de coste de personal, la empresa A ha deslocalizado dos de sus factorías que se encuentran ubicadas fuera de España. Esto obliga a la empresa B a adaptar su proceso de distribución, con el aumento de coste que supone, ya que su cliente (empresa A), es un cliente de los denominados estratégicos, no solo por la facturación que les ofrece, sino por la referencia que aporta a potenciales clientes a los que suministrar sus tableros y molduras, ahora ya también a nivel internacional.

Los departamentos comercial de la empresa B y financiero de la empresa A mantienen ciertos rifi rafes por el coste de la entrega de los tableros en las factorías que están en el extranjero. Como podéis suponer, la empresa A no quiere asumir el coste y para la empresa B es un coste que no tenían y se ven en la obligación de asumir por no perder como cliente a la empresa A.

Por supuesto, la relación comercial ha dado paso con el tiempo a la relación personal. Después de años de relación como cliente y proveedor, la relación personal también está presente, y los gerentes de ambas empresas hablan también como “amigos” (entrecomillado, porque nunca será tal, pero si es más cercana que la estrictamente comercial) felicitándose por ejemplo en sus cumpleaños o quedando para comer cuando coinciden en ferias del sector, por ejemplo.

En la última entrega efectuada por la empresa B a la fábrica de la empresa A, se han producido las siguientes incidencias:

 – no se ha entregado en plazo (no es la primera vez….)

 – más del 60% de los tableros estaban en mal estado. El transporte no se había hecho con garantías suficientes, y los tableros estaban golpeados.

 – la línea de producción de puertas interiores ha tenido que pararse por estas incidencias del proveedor, por lo que se han pagado días de trabajo sin producción.

 – demora en la recepción de nuevo material en condiciones óptimas para continuar con la fabricación

 – cambios en la programación de fabricación de puertas  por falta de las tableros del proveedor.

El gerente de la empresa A, ante las noticias del responsable de la fábrica, llama por teléfono al gerente y “amigo” de la empresa B. Está muy enfadado, tanto que no puede controlarse desde el inicio de la conversación y comienza a gritarle.

El gerente de la empresa B, que no tenía noticias de las incidencias, pero que no acepta las formas del gerente de la empresa A, le dice que ya le advirtió del coste que suponía para él la distribución a sus nuevas plantas de producción y que le negó una subida en el precio del metro cuadrado de tablero de madera. Para lo que si quería mantener el beneficio industrial, tenía que contratar un transporte más barato, lo que suponía menos garantías en la entrega del material. Y esto era de sobra conocido por el gerente de la empresa A.

Ambos gerentes se enzarzan en una discusión estéril en la que ambos mantienen sus  posiciones, sus argumentos y se amenazan mutuamente con la intervención de sus abogados, una demanda y como no, un pleito.

ejecutivos-boxeo-banner2-081214-2y30dtp5iry4devsok6k96

¿Es posible que encuentren una solución a este problema que ahora mismo tienen encima de la mesa que no pase por un enfrentamiento aun mayor y que permita recuperar la relación a nivel comercial (la personal en este momento no es lo más importante), cuando ambas empresas “se necesitan”?

La empresa A necesita a la B para la confección de sus puertas. Sí, es cierto que pueden cambiar de proveedor, hay muchos, pero tienen unos sistemas de homologación de proveedores que les cuesta más esfuerzo y tiempo que renovar la confianza en la empresa B.

La empresa B necesita a la A por ser un cliente conocido en el mercado internacional que les abre puertas ante nuevos clientes, además de resultarles un cliente conocido y rentable.

¿El pleito puede ser la solución al problema que tienen ahora mismo estas empresas? Tal vez si, puede que sus abogados consigan en un proceso judicial ganar al abogado contrario, pero… ¿será eso lo que realmente necesitan ambas empresas?

La mediación se ofrece como una posibilidad (no como una alternativa, ya que si la mediación no da resultado pueden siempre acudir a la vía judicial), como una primera opción en la que encontrar una solución a esta situación en la que las dos partes enfrentadas, empresas A y B, pueden hallar la manera de resolver su conflicto, en la que las dos estén conformes y suponga una relación de ganar-ganar (y con un tercer ganar, que es el de la sociedad en general)

En el próximo post, contaremos que pasó y cómo se desarrolló el asunto.

¡Seguimos en contacto!

Optimizando el sector inmobiliario con el Big Data

2Mesa de trabajo 1

El mercado empresarial español va evolucionando tecnológicamente, aunque todavía no ha terminado de implementar las ventajas que ofrece el Big Data.

Esta tecnología consiste  en el análisis de grandes volúmenes de información impulsando con ella la productividad de la empresa.

El uso del big data en el sector inmobiliario

Con el Big Data, la toma de decisiones es más fácil, ya que se analiza y estructura toda la información del mercado.

De todos es sabida la cantidad de datos colgados en internet que existen en el sector inmobiliario. Saber usar el Big  Data ofrecerá una ventaja competitiva a las empresas. Con este tipo de herramientas se puede saber qué se está vendiendo en estos momentos, qué se ofrece en cada ciudad, barrio o zona, en qué calidades o con qué características, suponiendo un ahorro de costes y mejorando la facturación y el beneficio de una empresa.

Además, la información analizada a través de estas herramientas es transparente y fiable, dado que está basada en una recogida de datos rigurosa y, sobre todo, en tiempo real. Tanto es así, que gracias a el Big Data se pueden crear modelos predictivos que adelanten las tendencias en base a lo que ha ocurrido antes en otros mercados.

Análisis de información para evitar errores pasados

De esta manera, algunos expertos del sector inmobiliario consideran que estas herramientas habrían reducido el impacto de la burbuja que se pinchó en España entre 2005 y 2006 porque habrían avisado de recalentamiento en algunos sectores o zonas geográficas y habrían permitido el cambio hacia otros de mayor demanda y los inversores no se habrían quedado ‘pinchados’ en activos de más difícil salida.

Si traemos al presente lo que presumimos que puede traer el Big Data, en un momento en el que la burbuja ya es historia, mediante estas herramientas podemos evitar repetir errores pasados reduciendo los riesgos de las inversiones, tanto por la optimización de los procesos, como del abaratamiento de costes.

Otro aspecto muy relevante también es la posibilidad de valorar la decisión de compra para los usuarios minoristas, que realizan en su vivienda la mayor inversión de sus vidas y que, por tanto, nunca contarían con suficiente información para poder tomar la mejor decisión posible.

Algunas empresas financieras como BBVA o Banco Popular han encontrado en estas herramientas la mejor forma de deshacerse de los activos inmobiliarios que acumularon por culpa de la crisis, y han impulsado el uso de plataformas basadas en Big Data que faciliten la toma de decisiones de los inversores o compradores minoristas.

 

¿Qué licencia necesitas para hacer una reforma en tu casa?

Ayuntamiento de Sevilla

Llega el buen tiempo y con él la mejor época para hacer esa reforma que necesita tu casa, esa pequeña o gran rehabilitación y esas mejoras para poner tu vivienda a la venta y poder revalorizarla.

Además de las decisiones intrínsecas propias de las elecciones de la reforma, surgen las dudas del tipo de licencia que debes pedir.

En relación al tema de las licencias existen numerosas falsas creencias, que te pueden llevar a una sorpresa innecesaria. Dependiendo del tipo de reforma a realizar necesitas saber qué tipo de permiso o licencia necesitas.

Los ayuntamientos tramitan las licencias de obra.

Cada ayuntamiento tiene su propia normativa tanto para la solicitud como para las normativas, aunque en general, son más o menos similares en todos los consistorios. Lo más recomendable es que acudas al punto de atención al ciudadano de tu ayuntamiento y solicites información sobre los tramites necesarios para tu tramitación de licencia y el correspondiente pago de tasas municipales.

Licencias de obras menores

Este es el tipo de licencia, de Obras Menores, que deberías solicitar si tu obra o reforma no necesita modificación de paredes o tabiques.

Aunque Pintar, Alicatar o Cambiar un suelo no necesitan permisos, algunos Ayuntamientos sí solicitan un comunicado de obra de la vivienda.

Licencias de obras mayores

Este tipo de licencias si es necesaria para obras que si conlleven cambios en la distribución del inmueble, como por ejemplo la ampliación tirando tabiques tanto de cocinas como de cuartos de baño.

La solicitud de obras mayores requiere la aprobación por parte del ayuntamiento, de los cambios estructurales, tras la previa presentación del proyecto de reforma, que deberá estar visado por el colegio de peritos correspondiente.

En PorticoSur ¡Somos Mediadores!

MEDIADORES

Dentro de la naturaleza humana es inherente el conflicto, y no es una solución el evitarlos, ya que por si solos no se solucionarán. La resolución de un conflicto, y más si somos responsables de haberlo generado, supone un desgaste tanto físico como psicológico.

Por ello, siempre hemos preferido que una tercera persona decida y resuelva el conflicto aunque no salgamos beneficiados en la resolución.

Siempre ha existido, aunque ahora surge con mayor fuerza, la figura del MEDIADOR, como complemento a la via judicial, para la resolución de conflictos.

La Mediación en España, en materia civil y mercantil no se ha regulado hasta el año 2012 en la Ley 5/2012 de 6 de Junio de Mediación de Asuntos Civiles y Mercantiles. Si bien , la intermediación en ámbito familiar se lleva utilizando desde hace años,  con resultados muy positivos en America y Europa.

La Mediación es un proceso voluntario en el que dos o más partes involucradas en un conflicto trabajan con un profesional imparcial, el mediador, para generar sus propias soluciones con el fin de resolver sus diferencias. El mediador trabajará para que las partes vuelvan a comunicarse, expresen sus emociones, necesidades e intereses, lo que hará que sean ellas las que propongan las posibles soluciones con el fin de obtener el acuerdo más beneficioso para ambas.

La Mediación surge como solución previa a un litigio, limitando el coste temporal, económico y emocional. Además es un proceso confidencial y privado,  sólo las partes son conocedores del problema, en contra de un juicio que es público.

Las soluciones en una Mediación suele ser duraderas y se cumplen los acuerdos,  ya que son las partes las que llegan al acuerdo, saliendo reforzadas ya que vuelven a comunicarse.

Hay que tener claro también, que no todos los casos pueden tratarse con Mediación,  y se deben resolver mediante la justicia, el arbitraje o la conciliación.

Por lo que ser mediador, aunque parezca que es una tarea fácil requiere de unas cualidades y habilidades que deben ser trabajadas, pues el mediador debe ser neutral, no puede influir en el resultado de la Mediación. Y para ello debe tener empatía, es decir, hacer sentir a la otra persona que es comprendida, lo que significa escuchar activamente. Ser honesto, humilde y tolerante. Creativo, asertivo y buen negociador. Tener sentido de la transformación que se traduce en estar atento a los momentos del proceso en que los participantes tienen la oportunidad de reconocer más claramente sus objetivos, recursos, opciones y preferencias, para tomar decisiones claras y deliberadas. No emitir juicios sobre las opiniones y decisiones de las partes. No sentirse responsable por los resultados de la mediación. Es un sello distintivo, la actitud de poner decididamente en las manos de las partes la responsabilidad por el conflicto.

El Mediador sólo conduce el diálogo, allana y orienta el proceso y NUNCA decide, recomienda o aconseja a ninguna de las partes.

El Mediador debe ser conocedor del campo de la situación a tratar, para poder coordinar la mediación planteando todas las opciones del conflicto.

En resumen, la figura del Mediador permite que los conflictos que surjan se resuelva rápida y eficazmente, sin que los intereses de las partes se vean afectadas, siendo incluso favorecedor para las partes al salir las conversaciones y relación entre las partes fortalecida.

 

¿Qué es mejor, el alquiler turístico o el alquiler de larga duración?

man holding a house

Actualmente existe una tendencia muy marcada por parte de los propietarios de viviendas en las zonas céntricas más turísticas de España que opta por dejar el alquiler tradicional (de larga duración) por aventurarse en el negocio del alquiler turísticos, dejándose llevar por esta nueva modalidad de negocio que a voz de pronto, se promueve como una forma de negocio muy rentable.

rentable.jpg

El alquiler turístico se ha puesto bajo la lupa de los investigadores y lo que ellos están encontrando en el no es nada alentador, y en cierta manera va a ser desilusionante para los próximos “aventureros” y os decimos porque:

Airbnb, la plataforma que lidera la comercialización de viviendas turísticas a realizado recientemente un estudio sobre las viviendas inscritas en Barcelona de las cuales el 78% de las casas ingresan menos que la media de los alquileres convencionales.

Existe una idea generalizada en cuanto a la rentabilidad de los pisos de alquiler turístico sobre su rentabilidad elevada, pero la gran mayoría de las personas no tiene en cuenta la gestión que conlleva esta clase de alojamientos; desde el check in y check out, las reservas, la limpieza, el mantenimiento del inmueble… En la gran mayoría de los casos suele ser el mismo propietario quien se encarga de estas labores, pero si se tiene que recurrir a la contratación de una persona para realizar la gestión del inmueble, los ingresos pueden verse afectados alrededor de un 25%.

Sumado a esto está el tratamiento fiscal que tiene una vivienda de alquiler convencional con la de alquiler turístico. En el primer caso, la primera puede tener una deducción fiscal cosa que en el segundo caso no se contempla ya que son considerados como rendimiento del trabajo, por lo que deben pagar IRPF al tipo que corresponda, que suele situarse en la banda alta, del 35% al 40%.

Business Person Working on Laptop and Making Notes

Hoy en día los alquileres tradicionales están siendo sustituidos por la fiebre que ha surgido por el alquiler turístico haciendo que el alquiler tradicional sea una de las mayores demandas en las zonas céntricas de las grandes ciudades. Existe una gran demanda por parte de personas que siguen apostando por el alquiler ante la compra.

El arrendador se puede ver beneficiado ya que gracias a esa gran demanda de alquiler que existe puede elegir con detenimiento al candidato, conocer con detalle su viabilidad económica y la estabilidad que este le brindará.

El alquiler tradicional goza de mejor salud que en años atrás, con un repunte económico muy rentable y con una facilidad para encontrar inquilino en cuestión de días.

alquiler

¿Te ayudamos?

www.porticosur.com

Como alquilar tu inmueble sin recurrir al Aval Bancario.

Uno de los problemas más habituales con los que se encuentran los propietarios de inmuebles es con el impago del alquiler por parte de los inquilinos que arriendan el inmueble.

En la actualidad existe una alternativa con las que este problema puede ser mitigado, permitiendo de esta manera tener que recurrir al Aval Bancario, un método que muy pocos arrendatarios quieren y pueden permitirse complicando en mayor medida la operación de alquiler. En cambio, el Seguro de Alquiler es una modalidad que está empleándose cada vez más facilitando la posibilidad de alquilar el inmueble con seguridad.

Son muchas las aseguradoras que ofrecen estos servicios en la actualidad entre las que se encuentran: Mutua de Propietarios, Caser, Catalán Occidente, Mapfre…

Las aseguradoras ofrecen al propietario la garantía de que obtendrá el importe de las mensualidades que no le hayan sido pagadas, que contará con seguro ante los daños que la vivienda pueda sufrir y que recibirá asistencia jurídica para el desahucio. Estas son las coberturas básicas que ofrecen, existiendo la posibilidad de añadir más opciones.

El periodo de cobertura más habitual de las Mutuas es de 12 meses, pero también algunas de ellas ofrecen la posibilidad de un periodo inferior o inclusive un periodo superior a los 12 meses.

El seguro básico para una cobertura de impago de 12 meses más habitual tiene una tarifa que ronda entre 4% y el 4,5% de la renta anual, algo menos de dos semanas de alquiler. En el caso que se quisiera contar con garantías adicionales sube al 6,5%.

Estamos para ayudarte.

Tu tranquilidad, nuestra tranquilidad.

real estate and family home security concept - closeup picture o